Wir bauen mit Elbe-Haus!

Die Entscheidung ist gefallen: Gestern haben wir den Werkvertrag für unseren Hausbau bei Elbe-Haus unterschrieben. Damit haben wir uns nun für unseren Partner beim Projekt Hausbau entschieden und es geht demnächst richtig los.

Die Entscheidung für einen Grundriss

Während unserer Gespräche mit den verschiedenen Bauunternehmen wurde uns immer klarer, dass es am Ende wohl wirklich im Groben auf den Grundriss des Maxime 610 von Viebrockhaus hinauslaufen wird. Bei allen Überlegungen und Katalogen kamen wir am Ende einfach immer wieder auf diesen Grundriss zurück, der einfach am Besten zu unseren Vorstellungen und unserem Grundstück passt. Letztendlich sind wir sogar nochmal in den Musterhauspark gefahren, in dem das Haus „in Echt“ angeschaut werden kann. Dort schauten wir uns noch einmal alles ganz genau an und machten uns sogar schon Notizen, welche Wände noch wie verschoben werden müssten. Auf dem Weg nach Hause war uns dann ziemlich klar, dass wir uns (im Groben) auf diesen Grundriss festlegen werden.

Der Vergleich der Bauunternehmen

Nun ging es also an den Vergleich der verschiedenen Werkverträge, Bauleistungsbeschreibungen und Angebote der Bauunternehmen, die wir mit unserem Wunschgrundriss kontaktiert hatten. Von vielen Gesprächen hatten wir im Blog berichtet, insgesamt hatten wir letztendlich konkrete Angebote und Leistungsbeschreibungen von Viebrockhaus, Elbe-Haus, Roth Massivhaus und Arge Haus vorliegen.

Neben unserem Gespräch mit einer freien Architektin hatten wir darüber hinaus noch mit Heinz-von-Heiden Kontakt. Hier hatten wir aber einen eher unprofessionellen Eindruck. Nach der Prüfung einer übersendeten Bauleistungsbeschreibung, die uns ebenfalls nicht überzeugte, schlossen wir diesen Anbieter recht schnell aus.

In einer großen Excel-Tabelle dröselten wir in mühsamer Kleinstarbeit die Werkverträge und Bauleistungsbeschreibungen und die enthaltenen Leistungen der verschiedenen Anbieter auseinander um diese miteinander zu vergleichen. Das war eine ganz schöne Arbeit, insbesondere da die Verträge und Baubeschreibungen für Laien wie uns natürlich nicht sehr leicht verständlich sind und oft andere Formulierungen für gleiche Dinge verwendet werden.

Neben dem Vergleich der Vertragsmodalitäten und der enthaltenen Bauleistungen verglichen wir natürlich auch den Angebotspreis. Für uns etwas überraschen war Roth Massivhaus in unserem Fall der teuerste Anbieter, trotzdem die Bauleistungsbeschreibung bei anderen Anbietern mehr enthielt. Hier konnten wir also den nächsten Kandidaten ausschließen.

Elbe-Haus bot uns den besten Preis, auch wenn hier einige Dinge in der Bauleistungsbeschreibung fehlten, die uns wichtig waren. Da uns die Gestaltung des Werkvertrags ansonsten gut gefiel, wollten wir herausfinden, ob wir die Punkte die uns fehlten in den Vertrag aufnehmen können, und welche Auswirkungen das auf den Preis hat.

Runden drehen mit dem Werkvertrag und Elbe-Haus

Wir baten unseren Elbe-Haus Berater also um Anpassungen, Ergänzungen oder Konkretisierungen im Werkvertrag und der Bauleistungsbeschreibung. Anschließend prüften wir die Änderungen, um dabei wieder neue Punkte zu finden die noch geklärt oder angepasst werden müssen. Dieser Zyklus lief einige Runden, bis wir alle Leistungen im Vertrag hatten, die uns wichtig sind und der Werkvertrag so klar ist, dass er für uns passt. Dabei gab es durchaus einige Nüsse zu knacken:

Rücktrittsrecht

Unser Grundstück, auf dem wir das Haus bauen wollen, ist (leider) kein typisches Baugrundstück an der Straße. Viel mehr liegt es in zweiter Reihe (Hinterlandbebauung) und für das Gebiet gibt es keinen Bebauungsplan. Die zulässige Bebauung richtet sich daher nach der Nachbarschaftsbebauung. So schwammig wie diese Definition ist, so unsicher kann man auch damit planen. Mit der Gemeinde, die im Bauantragverfahren über ihr Einvernehmen wohl maßgeblich zu der Entscheidung des Bauamts beiträgt, hatten wir bei Grundstückkauf bereits kontakt und telefonisch grünes Licht für unser Vorhaben erhalten. Verlassen wollten wir uns darauf aber nicht.

Das Risiko, dass wir den Werkvertrag unterschreiben und uns das Bauamt am Ende erklärt, dass es für unser Grundstück keine Baugenehmigung erteilen wird, war uns bei den damit verbundenen Folgen zu groß. Wir hätten ein Haus für ein Grundstück gekauft, auf dem wir es nicht bauen dürfen.

Die Lösung dafür kann eine sogenannte Bauvoranfrage sein, bei der die mögliche Bebauung beim Bauamt erfragt werden kann. Sie ist aber (natürlich) nicht kostenfrei und dauert. Wie lange? Ungewiss.

Im Gespräch mit unserem Elbe-Haus Berater konnten wir noch eine andere, für uns bessere Lösung für dieses Risiko finden. In den Werkvertrag konnten wir ein Rücktrittsrecht aufnehmen, dass es uns ermöglicht, bei nicht erteilter Baugenehmigung den Vertrag folgenlos zu kündigen. Zahlen müssten wir dann nur die Kosten für das Bauantragsverfahren und für die Ausfertigung der Unterlagen für den Bauantrag. Damit haben wir den zu erwartenden Schaden bei Risikoeintritt stark begrenzt und festgeschrieben und verlieren keine weitere Zeit durch eine Bauvoranfrage. Eine für beide Seiten faire und vor allem pragmatische Lösung.

Aus diesem Vorgehen ergibt sich auch, dass wir die Finanzierung nicht wie üblich bereits nach Vertragsunterzeichnung abschließen werden, sondern erst nach erfolgter Baugenehmigung.

Vervollständigung der Leistungsbeschreibung

In der standardmäßig enthaltenen Hausausstattung fehlten uns ein paar Dinge, von denen wir schon jetzt wissen, dass wir sie haben möchten. Dazu zählt beispielsweise die Verkleidung des Dachüberstands mit Kunststoffpaneelen. Standardmäßig wäre das Holz gewesen. Oder weitere Stromauslässe an der Fassade für die Außenbeleuchtung. Diese Optionen fügt man meist erst in der sogenannten Hausbemusterung nach Vertragsunterschrift hinzu und erhält dann ein zusätzliches Angebot mit den bei der Bemusterung entstandenen Mehrkosten.

Wir wollten diese Kosten aber für alle Leistungen in den Vertrag aufnehmen, bei denen wir sowieso schon jetzt wissen, dass wir sie benötigen. Das ermöglicht zum einen eine bessere Budgetplanung, außerdem verhindert es aus unserer Sicht auch „böse Überraschungen“. Sobald wir unterschrieben haben, und uns erst in der Bemusterung auffällt, dass wir unbedingt Kunststoffpaneele für die Dachüberstände haben möchten, könnte Elbe-Haus theoretisch jeden beliebigen Preis dafür aufrufen. Wir müssten diesen akzeptieren oder auf die Paneele verzichten.

Auch wenn hierzu schon etwas böser Unternehmergeist notwendig ist, den wir Elbe-Haus auf keinen Fall unterstellen und auch nicht erwarten, möchten wir uns von vornherein möglichst nicht in solch eine schwache Verhandlungsposition begeben.

In unserem Vertrag sind also alle Positionen enthalten, die wir in unserem Traumhaus gerne hätten. Es sind darüber hinaus sogar optionale Positionen enthalten, für die wir uns nur den Preis haben zusichern lassen. Ob wir diese Positionen dann aufnehmen oder nicht können wir in der Bemusterung entscheiden, den Preis kennen wir aber schon vor Vertragsunterschrift.

Zahlungsplan

Um die Bestandteile und Bestimmungen im Werkvertrag zu prüfen hatten wir online sehr viel recherchiert. Eines der meist angesprochenen Themen ist dabei auch der Zahlungsplan. Dieser definiert, zu welchen Zeitpunkten (nach welchen erbrachten Leistungen) wie viel der Bausumme zur Zahlung fällig wird. Als Absicherung ist es dabei für den Bauherren gut, wenn dabei möglichst viel möglichst spät gezahlt werden muss. Als Richtwert sollten beispielsweise insgesamt nicht viel mehr als 50% der Bausumme bei fertiggestelltem Rohbau fällig sein.

Im ursprünglichen Vertrag von Elbe-Haus war das nicht so, auch hier war unser Berater aber bereit mit der Geschäftsführung in Verhandlung zu treten und einen Zahlungsplan nach unseren Vorstellungen freigeben zu lassen. Das hat uns sehr positiv überrascht.

Unterschrift zum Jahreswechsel

Als wir irgendwann nichts mehr am Vertrag zu ändern hatten wurde es ernst. Da bis zum Jahresende noch zwei Elbe-Haus Aktionen liefen, bei denen es kleinere Ausstattungsoptionen geschenkt gab, trafen wir uns am 30.12.2024 erneut im Bauherrenzentrum.

Nachdem letzte Fragen geklärt wurden, haben wir dann tatsächlich unterschrieben. 🙂

Nun wird es also ernst, wir freuen uns sehr, haben aber auch ordentlich Respekt vor der Zeit und den Herausforderungen die nun vor uns liegen.

Die nächsten Schritte

Nach unserer Unterschrift muss nun noch die Geschäftsführung von Elbe-Haus unterschreiben, damit der Werkvertrag gültig wird. Anschließend beginnt die Feinplanung mit der Architektin von Elbe-Haus damit diese den Bauantrag erstellen kann. Am Grundriss werden wir wahrscheinlich aber nur noch Kleinigkeiten ändern (vor allem Fenster und Wände verschieben). Hierdurch erwarten wir keine größeren Mehrkosten.

Zusätzlich benötigen wir für die Erstellung des Bauantrags ein Bodengutachten und einen amtlichen Lageplan von einem Vermesser. Das werden wir zeitnah in Auftrag geben, sobald wir den unterschriebenen Vertrag von Elbe-Haus zurück erhalten haben.